[집값잡기의 경제학 ] 토토 랜드, 의미 없는 논쟁

이론적으로 주택이나 토지, 주식 같은 자산의 매매 가격은 미래의 모든 사용가치를 현재가치로 할인해서 합산한 값이다. 그런 값을 근본가치라고 부른다. 토토 랜드이란 실제 형성되어 있는 매매가격에서 근본가치로 설명되지 않는 부분을 가리킨다.

쉽게 말하자면 이렇다. 금리도 변하지 않고 자산의 사용가치가 변한 것도 아닌데, 그냥 모두들 값이 오른다고 생각하기 때문에 올라서 형성된 가격이 토토 랜드이다.

가격에 토토 랜드이 끼어 있는지를 판단하기는 매우 어렵다. 해당 자산이 미래에 발생시킬 사용가치가 얼마인지를 알기가 매우 어렵고, 게다가 그것을 현재가치로 환산하기 위해 할인율을 얼마로 해야 할지 역시 판단하기가 쉽지 않기 때문이다. 그래서 전문가들 사이에서는 토토 랜드이 터져 봐야 그 때에 비로소 토토 랜드이 있었다는 사실을 알 수 있다는 말이 통설처럼 되어 있다. 심지어 어떤 전문가들은 가격이 급작스럽게 떨어진 경우에 조차 토토 랜드이 터진 것이라고 판단할 수는 없다고 말하는 사람도 있다. 근본가치가 갑작스럽게 떨어진 것일 수도 있기 때문이다.

그럼에도 불구하고 많은 사람들이 매매가격이 빨리 올라갈 때는 토토 랜드이 있다고 말하곤 한다. 토토 랜드이 있음을 입증하기 위한 증거로 가장 많이 등장하는 것이 전세가격에 대한 매매가격의 비율이다. 즉 전세가격에 비해서 매매가격이 지나치게 높으면 토토 랜드이 있다는 말들을 많이 한다. 하지만 그건 그리 탄탄한 근거를 가지고 있지 않다. 금리가 낮아질 경우에도, 그리고 미래의 사용가치가 높아질 경우에도 똑같은 현상이 나타나기 때문이다.

이처럼 현실에서 거품이 존재하는지를 판단하기란 쉽지 않다. 또한 거품이 존재한다면 그 이유가 무엇인지를 알아내는 일은 더욱 어렵다. 그러나 일반적인 추측으로는 공급이 원활하지 않을 때, 그리고 근본가치에 대한 정보가 매우 불확실할 때 거품이 발생할 가능성이 높다고 말하곤 한다.

거품이 존재한다고 하더라도 세금 인상, 금리 인하 같은 것으로 거품을 제거할 수는 없다. 그런 방법들을 통해서 가격이 낮아지기는 하겠지만 그것은 근본가치가 낮아진 것일 뿐 거품이 제거된 것으로 볼 수는 없기 때문이다. 예일 대학의 쉴러 교수 같은 사람은 공급에 대한 애로를 제거해 주고, 시장 거래를 원활히 해서 근본가치에 대한 정확한 정보가 유통되도록 하는 것이 거품에 대한 대책이라고 말한다. 중과세나 거래 규제는 거품 대책이 아니다.